竹北房仲Finnis

惠宇建設——插旗關埔區第一建案「青雲」

精華商圈中的靜謐住宅區，享有便利與安寧的居家首選

區域介紹：關埔重劃區
新竹科學園區門戶，位於竹科大門縮短上下班的塞車距離。
蛋黃中的蛋黃區，高級住宅、大型商場與商辦。
明星學區——關埔國小、光武國中。

屋齡：12.8年
基地條件：1400坪大基地，三面臨路，是同期三塊基地中條件最好的。
三面臨路——
環社區的道路完整推縮的人行步道，綠植美化彰顯建案的高質感。迎賓車道，位於大門前，大戶型豪宅社區標配，回家的尊榮感外，最主要是住戶的上下車安全，適合家中有老幼的家庭。有迎賓車道與綠意人行步道，解決了踏出門馬路如虎口的問題。

第二種住宅用地——
不同於靠近慈雲路的商業用地建築，會因地價與容積建蔽，建築較高「戶數龐大」的建築，並在大樓內會有商業型設施（例如：辦公室及店面），無法掌握社區進出人口。

「青雲」為均值大小的純住宅，自住戶居多，社區環境維護穩定、有質感。

社區介紹

條件最好的1400坪大基地，三面臨路，千坪基地才有的迎賓車道。
二進式的大門設計，加強社區隱私，防止新竹風壓。
水波紋大理石，添增大廳高級感與流動性，大塊壁磚，減少接縫擠壓問題。
分棟廊道設置，分流各棟住戶人流，總戶數185戶，單棟別進出僅56戶。

公共設施：泳池、烤箱、蒸氣室、挑高宴會廳與料理教室、閱覽室、交誼廳、「室內籃球場」、兒童遊樂區、健身房附韻律角落、影音中心、大小KTV。雨天不出門也能在社區透氣，舒適的生活不分四季。

2025年空橋計畫，串聯整個關埔商圈，未來環狀的空中商店街，
減少現在好市多、迪卡隆商圈的人車爭道問題。

設備配置：
「全棟淨水」設備的高級社區，管道間為當層排放，
濾水、廢水排放皆有存水彎，防止臭氣回沖，浴室設有大排，防止毛髮堵塞。
每戶室內預留全熱交換器管道空間。
梯廳分離的動線設置，地下室高度充足「可裝充電樁」社區。
每戶配置大宅專有的歐規子母大門，搭配CISA大鎖。
入內全室採用80*80地磚，視覺效果佳，樓層板高18公分，SA鋼筋續接器，隔音好。
衛浴採全石材與歐風衛浴設備，寬敞實用。
窗框有傾斜設計，降低外界音擾。

物件特色：
全社區僅四房內配電為100安培（三房為75安培，一般常見50安培）
本戶客餐廳、書房與主臥室為吊隱式冷氣，次臥室做分離式，全室裝潢，低調高雅。

寬敞舒適的公共空間，敞開的客餐廳與書房，人類眼球最喜歡的正方形視覺感，
潛意識作用下的感官放鬆，前陽台外眺是庭園綠景，以及建築造型巧合下的最遠棟距。

內棟最大坪數，適合重視生活隱私，對聲音敏感的人，
ㄧ戶享有最佳視覺與聽覺條件的房子，適合珍藏、適合居住很久很久的家。

歡迎預約看屋💚歡迎委任屋件
0963691744，邱郁羣（@690nrgld可以直接加LINE）

良歆開發有限公司
經紀人證號：（112）竹縣地經字第00595號
營業員證號：（111）登字第407166號

位置

圖片來源：設計師愛看房

位於勝利十二街與莊敬三路口，基地三面臨路，
後方面公園享有極佳棟距，依循周邊的綠景環境，
社區規劃了環狀綠園道，種植較大顆的綠木添增詩意。

建設公司——富宇建設
上市櫃公司（4970，2024Q3穩坐台中營建股前三），全台有建案，台灣前十大建商，
相關企業：富宇地產、盛大建設、盛亞建設、盛裕建設、盛傑營造、富宇基金會。

台中的建商，1997年營造轉建設，2002年進軍新竹，台中持續推案，2013年擴至桃園，2019年南投草屯及彰化和美推案。

新竹市建案：六藝、君鼎、東方明珠、伯爵、權峰、閱讀四季、雲鼎、九如、雲悅、中山世紀、富春居、文匯、愛尚、擎天。
新竹縣建案：水林園、君悅、東方之星、富玉、放翁清境、君品、財經、水舍秀樹、雙學院、天觀（大景觀邸）、天空樹（淳青）、大宅天第、明星匯、淳瀞、御琚、明星樂、葉慈、泰和、居易NO1、君天下（高鐵棧）、現代城、晴川悅河、千葉美家、水花園、水怡園、君品、水涵園、雲極、柏儷、學學、愛慕。

建築多有新古典風範，給人穩重的華麗感，近年隨市場走向新現代，
公設設計多有大片石塊紋理來展現其奢華氣勢，備有完整的公共設施。

新案：仰睦（南寮）、東方大境＆瑀玥（竹東）、天雋（關埔）、森之樹（竹北縣三）

富宇森之樹——建案規劃

建築師王銘鴻（新竹華固天湖建築師），基地緊鄰2900坪綠地公園，
選用大面採光玻璃設計，將周圍綠意帶入社區。

圖片來源：設計師愛看房

基地1525坪，三面臨路，方正面公園的好條件，建蔽率28.8%，
地上26層，地下3層，樓高3.4米。

規劃上種植了許多樹種，延伸後方千坪公園的綠意，呼應社區名稱。
純住宅，零店面的規劃，留給住戶幽靜的綠境生活與遊戲空間。

社區公設：大廳、沙發區、吧台、遊戲區、視聽娛樂、宅配、瑜伽、健身房與國際規格室內羽球場一座。無游泳池設計，減去每年管委投票開放與否的紛擾，減省公共費用。
車道口外移，不穿進任何棟別，並採緩降坡的設計，降低車聲對住戶的干擾。

建商配置：YKK氣密窗6+6mm玻璃（日本第一品牌）、鑄鋁玄關門、德國太格木地板、德國LEICHT廚具、義大利best雙口爐、抽油煙機、炊飯器、烤箱、BOSCH洗碗機，以及衛浴TOTO、台達電暖風機等，浴室地坪防水保固五年，留有電動車裝管線槽。

總戶數252戶，分兩棟，單層6戶，公設比約34.5%，均值三房，每戶雙面採光。
A、B兩棟格局對稱，坪數大小：A2>A1>A5.A6>A7>A3，
最大與最小主建物僅差3.11坪，均值三房，住家樓高3.4米。

格局A1、A5、A6相似，A1較大，A5.A6方向對稱。
想要多一節玄關的可以選擇A2，不喜歡前陽台的則可以選擇A3.A7。

A1戶別，雙面採光，三房大小平均，主臥方位相對，
長走道，無鞋櫃擺放空間，穿堂煞，先入餐廳後至客廳。

A1與Ａ6格局相同，僅左右邊不同的差異。

A3避開穿堂煞，各房間方向一致，無前陽台，採用低台度窗戶，讓更多陽光進入到室內。

2024年11月未下訂的詢價如下：

若車價抓150萬元，單價高樓層落在93萬，低樓層則是88萬。
比開賣時新聞炒作的85萬高出許多。

下篇文章將就縣三的區域概況，做出整理分析，
併入中古屋的價格做討論，思考在縣三居住與置產的優劣。

價格可能隨時變動，建議直接聯繫建商以取得最新消息喔！

預售屋轉約價格較便宜，比較的對象有兩種：
同預售案仍由建商或代銷公司在賣的價格，
另一種則是與新成屋的同房型比較。

同預售案，轉售價格比目前市場直購價便宜原因
1、初期取得的總價較低，所以前手買方有一定的利潤空間。

個人認為在房價上漲的地區，有前手買方願意做「部分讓利」，對買方是有好處的，
但在去年七月平均地權條例實施後，未來市場就會逐步沒有轉約的選擇，
除了特殊原因能轉售預售案外，主要的購入管道將都是一手購買。

前手買方願意做部分讓利的原因，主要是部分讓利，還是有其利潤可言，
在資產投報與時間競賽下，房地產與任何財物商品一樣有個人持有的長短期規劃，
為了講現金流速，賣方願意拋出誘因，就是比現在市場開價更便宜的價格吸引買方。

2、除了相對低價的吸客策略外，還有最現實的主因，便是「自備款」的問題！
預售屋轉約買賣會有二手價差，這筆價差必須在轉約買賣上以現金補足。

承上篇「買賣預售屋轉約要準備什麼」有提到，
買預售屋轉約的自備款＝價差＋已付工程款＋仲介費，
這些款項都是買賣簽約時，買方就要給付的價金喔！

這也就是為什麼預售屋轉約比較便宜，但不是每個人都有辦法負擔的主因。

反之，預售案鄰近社區、相似房型條件的新成屋，能夠比較貴也跟自備款有關！

因為新成屋是已經取得使照的房子，它有完整的產權，
在銀行鑑價上，就不受限於前手買價，而是可以參考周邊近期的成交價做估算，
在房市上漲的時期，假設買方自身條件不錯，則有機會貸出較高的成數。

本文重點
1、預售屋轉約價比新成屋與案場預售案，便宜的主因是自備款問題。
2、新成屋產權完整，銀行鑑價可參考周邊行情，不受前手買價限制。

相關文章
買賣預售屋轉約要準備什麼？
預售屋禁止換約轉售，為何市面上仍有預售屋轉售？

更多相關疑問，歡迎來信詢問Finnis.re@gmail.com.
有買賣房屋需求可以➕Line:@690nrgld（記得一定要加＠）

取得預售屋的管道有兩種：
跟建設公司或代銷廣告公司直購預售案，
或是我們要說明的，跟其他買方購買「轉售」的預售屋合約。

什麼是買賣預售屋？
預售屋是正要蓋或正在蓋的房子，房子還沒有取得使用執照，產權還未完整存在，
概念上，預售屋買的不是屋子，而是和建商的未來房屋建成契約。

建案現況，可能處於
空地還在申請建築執照（簡稱建照）、有建照在建造中或完工未取得使照的狀態，
在買賣預售屋的現場，都可以請銷售業務說明建照與使照狀況。

簡而言之，預售屋轉售是承接前手買家與建商的預售屋契約，成為買賣契約的一方。

除了先建後售的預售案，能有外觀或實地樣品屋能看，
買方僅能透過賣方提供合約上的書面資料來想像房屋未來的樣子。

在預售屋銷售現場的樣品屋與示意圖，是以示意為出發，這點一定要放在心上！
我個人習慣會去看同個建商已建成的其他社區做參考，來感受建商風格。

預售屋轉約的自備款要如何準備？
自備款＝合約價差＋已付工程款＋仲介費

合約價差：換約款（轉售價格）－合約價。
已付工程款：賣方按預售屋買賣契約的工程期，已繳的工程款。
仲介費：轉手預售屋買價*2%

注意！注意！預售屋買賣後，買方仍有需要準備的款項喔！
1、未付工程款：
法定不得低於總價5%的「交屋款」金額較龐大，要注意款項準備時間。交屋款是為了保障消費者的驗屋權益而存在。
2、建商暫收款或稱代管費：
包含成屋的政府代收規費與稅費、半年管理費（以利管委會成立）、管線費用（外管費是由買方或賣方負擔會標註在合約書中）

除了款項與入款時間外，也要記得與賣方確認是否有申請客變，或者是否還能客變。

預售屋轉約買賣流程
找到喜歡的物件，下斡旋金或要約書⇨簽訂買賣契約（代書潤筆費2000元）⇨簽約款（含定金）入履保⇨仲介費入履保⇨用印款入履保⇨建商換約⇨履保出款

買賣流程快的話，可以在一個月內完成，
主要受建商換約的作業時間與買方入帳時間影響進度。

有些建商會因為轉賣合約，而取消原有的優付方案，我自己協助買賣的經驗就有，興富發給第一手買方優付5％自備，另外5%分攤到工程款的方案，如果轉約就要先把優付的5%提前給建商，建商才會同意協助換約。

不同建案，繳款方式都不同！所以買賣預售屋或買賣預售屋轉約前都要先確認喔！

最後，買賣預售屋轉約要記得注意建商換約的最後期限。
因為使照核發後法定建商要在六個月內通知交屋，建商會有產權登記的作業時間，
所以不只是使照取得後便不能預售屋轉賣了，更多是提前半年變停止換約喔！

本文重點
1、買賣預售屋，產權未成立，買的是房屋建造的契約。
2、預售屋轉約的款項（合約價差＋已付工程款＋仲介費）與其他注意事項

相關文章
預售屋轉約為何較便宜？預售屋的銀行鑑價是什麼？
預售屋禁止換約轉售，為何市面上仍有預售屋轉售？

名詞解釋
建築法第 28 條，建築執照分左列四種：
一、建造執照：建築物之新建、增建、改建及修建，應請領建造執照。
二、雜項執照：雜項工作物之建築，應請領雜項執照。
三、使用執照：建築物建造完成後之使用或變更使用，應請領使用執照。
四、拆除執照：建築物之拆除，應請領拆除執照。

更多相關疑問，歡迎來信詢問Finnis.re@gmail.com.
有買賣房屋需求可以➕Line:@690nrgld（記得一定要加＠）