取得預售屋的管道有兩種：
跟建設公司或代銷廣告公司直購預售案，
或是我們要說明的，跟其他買方購買「轉售」的預售屋合約。

什麼是買賣預售屋？
預售屋是正要蓋或正在蓋的房子，房子還沒有取得使用執照，產權還未完整存在，
概念上，預售屋買的不是屋子，而是和建商的未來房屋建成契約。

建案現況，可能處於
空地還在申請建築執照（簡稱建照）、有建照在建造中或完工未取得使照的狀態，
在買賣預售屋的現場，都可以請銷售業務說明建照與使照狀況。

簡而言之，預售屋轉售是承接前手買家與建商的預售屋契約，成為買賣契約的一方。

除了先建後售的預售案，能有外觀或實地樣品屋能看，
買方僅能透過賣方提供合約上的書面資料來想像房屋未來的樣子。

在預售屋銷售現場的樣品屋與示意圖，是以示意為出發，這點一定要放在心上！
我個人習慣會去看同個建商已建成的其他社區做參考，來感受建商風格。

預售屋轉約的自備款要如何準備？
自備款＝合約價差＋已付工程款＋仲介費

合約價差：換約款（轉售價格）－合約價。
已付工程款：賣方按預售屋買賣契約的工程期，已繳的工程款。
仲介費：轉手預售屋買價*2%

注意！注意！預售屋買賣後，買方仍有需要準備的款項喔！
1、未付工程款：
法定不得低於總價5%的「交屋款」金額較龐大，要注意款項準備時間。交屋款是為了保障消費者的驗屋權益而存在。
2、建商暫收款或稱代管費：
包含成屋的政府代收規費與稅費、半年管理費（以利管委會成立）、管線費用（外管費是由買方或賣方負擔會標註在合約書中）

除了款項與入款時間外，也要記得與賣方確認是否有申請客變，或者是否還能客變。

預售屋轉約買賣流程
找到喜歡的物件，下斡旋金或要約書⇨簽訂買賣契約（代書潤筆費2000元）⇨簽約款（含定金）入履保⇨仲介費入履保⇨用印款入履保⇨建商換約⇨履保出款

買賣流程快的話，可以在一個月內完成，
主要受建商換約的作業時間與買方入帳時間影響進度。

有些建商會因為轉賣合約，而取消原有的優付方案，我自己協助買賣的經驗就有，興富發給第一手買方優付5％自備，另外5%分攤到工程款的方案，如果轉約就要先把優付的5%提前給建商，建商才會同意協助換約。

不同建案，繳款方式都不同！所以買賣預售屋或買賣預售屋轉約前都要先確認喔！

最後，買賣預售屋轉約要記得注意建商換約的最後期限。
因為使照核發後法定建商要在六個月內通知交屋，建商會有產權登記的作業時間，
所以不只是使照取得後便不能預售屋轉賣了，更多是提前半年變停止換約喔！

本文重點
1、買賣預售屋，產權未成立，買的是房屋建造的契約。
2、預售屋轉約的款項（合約價差＋已付工程款＋仲介費）與其他注意事項

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名詞解釋
建築法第 28 條，建築執照分左列四種：
一、建造執照：建築物之新建、增建、改建及修建，應請領建造執照。
二、雜項執照：雜項工作物之建築，應請領雜項執照。
三、使用執照：建築物建造完成後之使用或變更使用，應請領使用執照。
四、拆除執照：建築物之拆除，應請領拆除執照。

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